预期在改善，房企债券融资连续三个月增长｜楼市现止跌回稳信号

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21世纪经济报道记者张敏 北京报道 受多重因素影响，近期房地产企业在融资端的动作开始增多。

12月2日，保利发展宣布，面向专业投资者公开发行2024年第五期公司债券。此次债券发行规模不超过15.00亿元，债券期限分为5年期和7年期两个品种，利率询价区间分别为2.0%～3.0%和2.3%～3.3%。保利称，此次募资将用于偿还其他有息债务，具体为偿还发行人银行借款。

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同一天，厦门国贸、合肥城建均宣布发行中期票据，规模分别为5亿元、10亿元。武汉城市建设集团当日也表示，发行13亿元超短期融资券。

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这种密集的融资动作并不是12月才出现，此前，房企发债的积极性已经有所提升。

中指研究院统计数据显示，今年9月至11月，房地产企业债券融资总额连续三个月同比正增长。这其中虽有去年同期基数较低的因素，但也反映出开发商的预期已有所改善。

分析人士指出，9月末的一系列稳楼市政策正在起到积极效果，若四季度楼市能持续止跌企稳的走势，机构信心有望回升，并有助于继续改善融资环境。

民企发债积极性提高

近年来，房地产企业非银融资中，境外债和信托融资的金额与占比均呈下降趋势，信用债、ABS（资产支持证券化融资）逐渐成为主力。

中指研究院的统计数据显示，2024年11月，房企债券融资总额为482.7亿元，同比增长9.0%，连续三月出现同比正增长，环比增长66.6%。成本方面，11月房企债券融资平均利率为2.73%，同比下降0.85个百分点，环比下降0.25个百分点。

从融资结构来看，11月房企信用债融资266.6亿元，同比下降14.4%，环比增长22.8%，占比55.2%。

虽然房企的信用债发行总量有所下降，但民营房企发债规模显著增加。11月共有5家民营和混合所有制房企完成信用债发行，分别为新城控股、绿城、美的置业、新希望、滨江集团，发行总金额46.3亿元，创年内新高。其中，新城控股于月末发行了2024年度第二期中期票据，发行规模15.6亿元，期限5年，票面利率3.50%，认购倍数为1.97倍。

但考虑到民营房企发债融资数量较少，且有一定的随机性，此举是否反映出民企发债规模提升的趋势，仍待进一步观察。

值得注意的是，当前信用债发行渠道仍向优质房企敞开，但总体受益企业数量相对有限。相比之下，ABS更看重资产质量和现金流，一些持有优质资产的房企将其视作拓宽融资渠道、盘活存量资产的重要方式。

11月房企ABS发行规模为216.2亿元，同比增长81.2%，环比增长197.2%，占比44.8%。其中，类REITs（不动产投资信托基金）是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达53.4%；其次是供应链ABS,占比为29.1%；CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）/CMBN（商业地产抵押贷款支持票据）占比17.5%。

11月20日，中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划完成发行，这是市场上第四单持有型不动产ABS，也是首单商业物业持有型不动产ABS。

与此同时，近年来房企发行境外债的规模仍然较小。根据中指研究院的统计，自今年8月以来，房地产企业已连续四个月未发行境外债。

四季度至关重要

在楼市深度调整、房企投资热情减弱的背景下，近年来房地产企业对融资的需求有所下降。其中，民营房企融资需求的收缩尤其明显。

今年2月以来，房地产行业债券融资额度连续7个月低于上年同期。自9月起，这一指标终于转正，并连续三个月保持同比增长。

中指研究院指出，2024年1-11月，房地产行业债券融资总额4852.7亿元，同比下降24.0%。但近几个月的降幅已明显收窄。

政策层面释放出的积极信号，被认为是房企融资积极性提升的重要因素。

今年9月24日，央行宣布将“金融16条”和经营性物业贷款两项阶段性政策延期至2026年底。

“金融16条”出台于2022年11月，涵盖保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等六大方面内容，是保障房地产企业融资的重要指导性政策。

经营性物业贷款政策于今年初出台，细化了经营性物业贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。被认为是支持民营房企融资的重要政策，尤其是在商业地产领域有所布局的民营房企。

北方某大型民营房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，对于布局商业地产的企业来说，放开经营性物业贷款，不失为一项重要的融资渠道，该政策还有助于房企拓展经营性业务，探索新发展模式。他还透露，前几年曾向监管部门呼吁放开该项政策。

以龙湖为例，今年上半年，龙湖集团经营性物业贷款净增219亿元。标普在最近的一份评级报告中指出，通过经营性物业贷款，龙湖集团将能够全额偿付2024年剩余和2025年到期的境内债券。

土地交易的升温以及融资成本的下降，也有助于房企加快融资端的动作。前述房企人士表示，年末不少城市推出优质地块，企业在拿地后，便可依托在建项目开展融资。

该人士还指出，当前房企发债的成本较低，通过发债做债务置换，也是一些房企的选择。

中指研究院企业研究总监刘水向21世纪经济报道记者表示，整体来看，9月底中央的一系列举措有效地提振了市场信心，最近两个月，市场出现阶段性回稳。

他认为，今年四季度对明年房地产预期和走势至关重要，相关举措若能够在四季度落地形成合力，将对明年市场企稳形成有力支撑。在市场止跌企稳后，机构信心有望回升，有助于改善融资环境。而当房企受市场回暖刺激恢复拿地后，其新增资金需求也将释放。