楼市政策再迎金融支持“组合拳” 市场信心有望提振

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9月24日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，中国人民银行行长潘功胜在发布会上表示，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。

同时，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

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潘功胜还表示，将延长“金融16条”和经营性物业贷款两项阶段性政策的有效期限，从2024年12月31日延长到2026年的12月31日。作为融资制度改革重要抓手的“白名单”机制，也将深入推进。

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此外，在将部分地方政府专项债券用于土地储备的基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。

这是上半年的“517新政”后，最大力度的一套楼市政策“组合拳”。

今年以来，楼市政策继续保持高密度的出台节奏，相关数据也出现边际改善，但市场始终未能进入升温通道。如今，时间即将进入第四季度，业界对传统的“银十”行情和年末“翘尾”行情颇有期待。短期的市场信心提振，成为当务之急。

在此背景下，这套“组合拳”的短期目标十分明确。其释放的中长期信号，也值得关注。

销售、融资同时发力

此轮调整中，存量房贷利率的下调最受关注。

中原地产研究院的统计显示，今年8月，全国首套房平均利率已经跌到了3.25%左右，二套房贷款平均利率为3.6%。整体来看，8月房贷平均利率在3.3%左右。

相比之下，当前存量房贷平均利率在3.92%左右。两者相差60多个基点。

按照最新政策，若存量房贷利率再降低50个基点，其与增量房贷的平均利差将明显缩减。存量购房者的还贷压力也将有所减轻。

同策研究院指出，此次调整能够降低已购房人群的按揭贷款压力，尤其是高点入手的这部分购房者。按照贷款总额200万元、贷款30年计算，每年节约的房贷利息约1万元左右。

该机构表示，这不仅支撑了改善性需求的释放，同时还能应对消费疲软，提高居民的潜在消费能力。但值得关注的是，央行给出的是一种指引，并非强制要求，商业银行能否全面执行还值得继续关注。

58安居客研究院院长张波也表示，存量房贷利率下调，对于二套存量贷款更为有利。去年存量房贷利率的调整就未涉及二套房，加之本轮调整中不少城市二套房的利率已经明显下调，因此这部分利率存在更大的可调整空间。但具体还要视不同城市和地区的具体落地细则。

二套房最低首付比例的下降也备受关注。继“517新政”将该水平降至25%后，此次再度下降10个百分点，并与首套房最低贷款利率拉平。

机构普遍认为，这对于改善性需求的释放是较大的利好，也是应对需求结构变化的重要举措。在重点一二线城市，改善性需求已成为当前市场的主流。

张波表示，此举体现出国家对于各类自住性买房需求的保护，预示着房地产市场有望不断走出低谷，市场复苏的力度或不断增强。

“降低二套首付比例，也预示着房价当下已经处于底部。”张波说，较低的首付比例通常意味着购房者需要承担更高的杠杆率，如果房价再次出现大幅下行，将会直接影响到购房者还本付息，并进一步加大金融风险。因此，在实施这一政策时，说明监管部门对于当下楼市的判断较为清晰，尤其对于房价层面的长期预期更为明确。

除了销售端的发力外，延长“金融16条”和经营性物业贷款两项阶段性政策的有效期限，则体现出对市场主体的关注。

其中，“金融16条”出台于2022年11月，旨在全方位为房地产业提供金融支持。经营性物业贷款新规出台于2024年1月，有条件地允许房企使用经营性物业贷款用于偿还债务，来拓宽融资渠道。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，过去几年来，这两项政策对保障房企现金流安全、平稳度过市场调整期起到了积极作用。但整体来看，企业的资金链仍然面临着较大的压力。因此，政策的延期也顺理成章。

他表示，按照同样的逻辑，房地产项目融资“白名单”制度的推进也在预期之内。且作为房地产融资制度改革的重要抓手，“白名单”制度有望成为中长期的主要模式。

有望提振市场信心

这套政策“组合拳”的推出，是上半年的“517新政”之后，最大力度的稳楼市措施。

今年5月17日，央行、金融监管总局宣布，调整个人住房贷款政策。首套房最低首付比例调整为不低于15%，二套房最低首付款比例不低于25%。同时，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

此次调整后，个人购房的最低首付比例和贷款利率均降至历史低位。

此后，市场交易一度升温，部分楼市数据指标也出现边际改善。但总体来看，市场并未进入持续回暖的通道中。

根据国家统计局的数据，今年1—8月，全国新建商品房销售面积6.06亿平方米，同比下降18.0%；新建商品房销售额5.97万亿元，下降23.6%。同期，房地产投资、开竣工、房企到位资金等指标继续负增长。

本月以来，楼市表现继续平淡，传统“金九”成色不足。除上海等少数城市外，整体市场的需求仍然相对乏力，难以对市场带来持续支撑。

国家统计局相关负责人在解读楼市数据时，多次使用“调整期”对市场进行定调。业界则不断呼吁，出台新一轮的刺激政策。

事实上，9月末是楼市政策密集出台期。梳理过往的楼市调控历程发现，国庆长假前夕，有过多次出台重磅政策的先例。其中，2010年、2016年国庆前夕，监管部门推出了对市场进行降温的举措；2014年、2022年及2023年同期，政策则以鼓励需求、刺激交易为主。

机构普遍认为，此次监管部门推出楼市政策“组合拳”，是对社会预期的积极回应。但相较于技术调整空间，政策的效果将主要体现在信心提振、情绪修复层面。

同策研究院表示，政策对于预期和信心的影响要远大于实质性的内容，令居民看到国家通过金融支持经济发展及提振房地产业的态度和导向，增加对房地产的信心。

易居克而瑞也指出，房地产需求的恢复，本质上仍取决于购房者对购房成本和收益的比较预期，居民充分就业和收入水平的提升才是市场企稳的核心支撑。故而还需要财政政策配合发力，创造投资消费和就业，才会让货币政策找到“着力点”，促进房地产市场平稳健康发展。

随着政策预期的兑现，下一步，政策的落地情况同样值得关注。除了金融机构的执行细则外，将有更多“城市版”政策出台。由于部分一二线城市的调控政策仍有优化空间，其措施也颇受期待。

近期，已有部分城市释放积极信号。

9月20日，中共北京市委贯彻《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》的实施意见发布，强调优化房地产政策，适时取消普通住宅和非普通住宅标准，优化商品住宅用地交易规则，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度等。

22日，无锡市召开全市房地产市场稳投资促消费工作推进会强调，抓紧出台新一轮房地产相关优化政策。

前述房企人士表示，楼市政策的窗口期再度开启，市场的短期机会也将到来。按照惯例，房企将在营销中积极布局，今年第四季度，市场有望出现供需两旺的行情。