拟8亿出售两酒店，金融街是亏了还是赚了？

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（原标题：拟8亿出售两酒店，金融街是亏了还是赚了？）

出售惠州喜来登酒店，对金融街当期归母净利润影响约-5931万元；转让津门置业100%股权及全部债权，对公司当期归母净利润影响约为-1.45亿元

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标点财经、投资时间网研究员  辛夷

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2022年出售卡尔顿酒店收益约7.8亿元，得以实现年利润为正，但2023年净利润为-19.46亿元，2024年一季度净利润为-2.80亿元。面对利润持续下降的情况，金融街控股股份有限公司（下称金融街，000402.SZ）又要出售资产了？

5月24日，金融街公告显示，公司第十届董事会第二十次会议审议通过了出售金融街津门（天津）置业有限公司（下称津门置业）100%股权和债权，及出售惠州喜来登酒店两项交易。两项交易金额合计约为8亿元。

此次两项交易的对象均为北京金昊房地产开发有限公司（下称金昊公司），且两项交易均构成关联交易。其中，金融街的控股股东是北京金融街投资（集团）有限公司（下称金融街集团），合计持有金融街36.77%的股份。同时，金昊公司为金融街集团的控股孙公司。根据深交所规定，金昊公司是金融街关联人。

近年来，房企业绩普遍低迷，房屋销售持续下降，据国家统计局数据显示，2024年1―3月，我国新建商品房销售额2.14万亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。房地产市场正在逐步进入存量房主导的时代，资金流动性压力下，国内不少房企选择出售资产以回笼资金。金融街同样在公告中表示，此次两项交易完成后，有利于公司回笼资金，提升公司资产周转效率和偿债能力。   

标点财经、投资时间网研究员注意到，整体来看，金融街存货水平较高，存货周转率、总资产周转率均不足0.5，总资产周转天数高达4259天。另外，金融街的资产负债率水平居高不下，均在70%以上，负债中超七成为非流动负债，主要包括长期借款及应付债券。

拟8亿出售资产

金融街成立于1996年6月，前身为重庆华亚现代纸业股份有限公司，主营业务为各种纸质包装箱（盒）的生产、销售。2000年5月，该公司通过资产整体置换方案，主营业务变更为房地产开发和经营。同年，公司在深交所成功上市，是一家以商务地产为主业的大型开发运营控股公司。

2023年，金融街总营收同比下降38.70%；归母净利润为-19.46亿元，同比下降329.88%，扣非净利润更是大幅下降495.57%。今年一季度，该公司实现营收61.48亿元，归母净利润-2.8亿元，同比下降32.79%。

值得注意的是，金融街在今年一季度经营性现金流量净额为1.88亿元，相比去年同期的18.91亿元，降幅高达90.07%，主要原因是其销售签约和销售回款金额较去年同期减少。

标点财经、投资时间网研究员梳理数据发现，2022年以前，金融街始终处于盈利状态，时至2022年，公司扣非净利润转负。当年，金融街将持有的北京金融街丽思卡尔顿酒店出售给金融街集团，转让收益约为7.8亿元，为当年8.46亿元净利润作出了重要贡献。为改善公司资金状况，金融街再次选择出售酒店资产。

其中，拟出售的惠州喜来登酒店位于惠州市惠东县巽寮镇海滨旅游度假区。以2024年2月29日为评估基准日，惠州喜来登酒店评估值为2.75亿元，出售喜来登酒店对金融街当期归母净利润影响为-5931万元。   

津门置业开发的津门公寓已经竣工交付业主，目前拥有的主要资产为瑞吉酒店。经各方协商一致，本次股权及债权总转让价款暂定为5.17亿元，股权转让对金融街当期归母净利润影响为-1.45亿元。

金融街表示，金昊公司是金融街集团酒店业务板块主要管理主体，根据业务发展需要，金昊公司拟收购惠州喜来登酒店、瑞吉酒店，有利于进一步实行专业化管理。

分析认为，近年来，房地产市场持续低迷，金融街业绩也不断下滑，适当减持较多的固定资产，可以增加公司收益。但长期而言，正常稳定的经营活动才是公司盈利的保障。

从周转率方面也可以看出，金融街经营效率较低，盈利能力并不理想。公开数据显示，金融街的总资产周转率、存货周转率均较低，始终低于0.5。2018年以来，金融街的总资产周转天数均在2000天以上，2023年高达4259天。对比行业公司来看，大型房企保利集团（600048.SH）、万科A（000002.SZ）总资产周转天数均在2000天以下，2023年的周转天数分别为1509天、1261天。

毛利率下降 资产负债率高企

作为房地产企业，金融街的存货水平较高。2021年至2023年，金融街各期存货水平分别为842.52亿元、742.95亿元、692.01亿元，占当期流动资产的比例分别为89. 89%、72.42%、60.43%。   

据2023年报显示，金融街存货主要包括开发成本、开发产品、出租开发产品、周转材料、周转房、库存商品、酒店物资等。其中，开发成本及开发产品合计在存货中占比超95%，计提的跌价准备也全部来源于此两项。

近年来，金融街紧跟市场变化，努力推进销售去化，存货水平略有下降，但调整销售价格也使得开发销售业务毛利率下滑。2023年，公司房产开发业务营业收入100.74亿元，同比下降45.49%；房产开发业务毛利率为-8.38%，较2022年下降18.70个百分点。

金融街方面也坦言，房地产市场低位运行，客户购房意愿偏弱，受房地产行业市场持续调整影响，公司房产开发业务结算规模也出现下降。

标点财经、投资时间网研究员发现，2018年以来，金融街整体毛利率水平逐年下滑，由2018年的48.60%降至2023年的7.34%，2024年一季度毛利率为10.00%。

对比行业公司来看，保利集团、万科A的毛利率水平下降幅度明显较小。2018年，此两家公司的毛利率分别为32.48%、37.48%，后续年份虽有所下降，但在2022年的毛利率水平还在20%左右，2023年毛利率水平分别为16.01%、15.23%。

另外，从负债端来看，金融街负债主要为非流动负债。2023年，金融街负债为1042亿元，非流动负债为746.70亿元，占比超七成。其中在非流动负债中，长期借款及应付债券占据“大头”，2023年，该两项合计为705.68亿元，在非流动负债中占比达94.51%。

房地产开发周期长，借款主要为长期借款，加之当前市场低迷，房产销售回款较难，整个房地产行业都面临资金紧张困局。2023年，金融街的资产负债率为72.15%。过往历史数据显示，该公司的资产负债率始终在70%以上，流动性承压较为明显。              

金融街销售毛利率情况

数据来源：Wind